JAK ZOSTAĆ DEWELOPEREM - PORADNIK DLA INWESTORA

Jesteś tutaj: Strona główna

Jak zostać deweloperem

budowa domow na sprzedazPolskie przepisy prawa nie nakładają obowiązku uzyskiwania specjalnych licencji lub uprawnień na przedsiębiorcę, który chciałby zostać deweloperem. Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (ustawa deweloperska) wskazuje, że deweloperem jest przedsiębiorca, który w ramach prowadzonej działalności gospodarczej na podstawie umowy deweloperskiej zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę. Celem dewelopera jest zatem inwestowanie w nieruchomości i sprzedanie jej na ryku pierwotnym. Deweloper nie będzie jednak przedsiębiorca, który buduje i sprzedaje nieruchomości inwestycyjne innemu przedsiębiorcy. Formalnie nabywcą musi być osoba fizyczna.

Inwestowanie w nieruchomości – od czego zacząć

W procesie inwestycyjnym szczególnie ważna jest forma prowadzonej działalności. Wybór formy prowadzenia działalności deweloperskiej jest jedną z najważniejszych decyzji. Należy mieć wówczas na uwadze szereg czynników potencjalnie oddziaływujących na realizację samej inwestycji. Przy wyborze odpowiedniej działalności deweloperskiej należy mieć przede wszystkim na uwadze bezpieczeństwo dewelopera oraz płynność finansową danej inwestycji.
Obowiązujące przepisy prawa przewidują kilka form prowadzenia firmy, do najbardziej popularnych zaliczamy spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością, spółkę akcyjną oraz spółkę komandytową. Najmniej odpowiednią byłaby działalność gospodarcza potwierdzona wpisem do CEIDG. Istotną wadą wyboru takiej formy działalności deweloperskiej jest odpowiedzialność za zobowiązania całym majątkiem – zarówno firmowym jak i prywatnym.

Przekształcenie gruntów rolnych w budowlane

Po podjęciu decyzji jaką formę działalności wybrać należy znaleźć i kupić odpowiedni grunt pod budowę domów na sprzedaż. Inwestycja w grunt musi zostać wcześniej dokładnie przemyślana bowiem jest to jeden z największych wydatków przyszłego dewelopera. Atrakcyjną ofertą często okazuje się zakup gruntów rolnych a następnie przekształcenie ich w budowlane. Należy jednak mieć na uwadze, że przekształcenie gruntów rolnych w budowlane pomimo dużych walorów cenowych jest bardzo czasochłonne. Przed samą inwestycją należy podjąć szereg czynności administracyjnych, które często trwają wiele miesięcy. Cierpliwość jednak się opłaca, ponieważ zakup gruntów rolnych jest sporo tańszy od gruntów z pozwoleniem na budowę.

Inwestowanie w nieruchomości – finansowanie

Po wyborze odpowiedniej działki deweloperskiej należy zadbać o finansowanie danej inwestycji. Mając na uwadze fakt, że finansowanie budowy domów na sprzedaż ze środków własnych jest mało atrakcyjne, konieczne wydaje się uzyskanie zewnętrznego źródła finansowania. Należy zaznaczyć, że nowo założonej spółce może być trudno uzyskać kredyt deweloperski, nie jest to jednak niemożliwe. Uzyskanie kredytu bankowego wymaga ze strony dewelopera dopełnienia szeregu formalności. Często niewielkie firmy deweloperskie o nieugruntowanej pozycji na rynku, borykające się z problemami finansowymi spotykają się z odmową banków w sprawie uzyskania kredytu inwestycyjnego. W takim przypadku dobrym rozwiązaniem wydaje się pozyskanie pożyczki dla dewelopera. Jest to istotne wsparcie dla niewielkich firm, bez długiej historii inwestycyjnej. O tego typu wsparcie mogą wnioskować także deweloperzy o niskiej zdolności kredytowej. Przedsiębiorcy trudniący się w udzielaniu takich pożyczek często nie wymagają przedstawienia dokumentów dochodowych, a rozpatrywanie wniosku o pożyczkę jest zazwyczaj bardzo krótkie.

Jak zostać deweloperem -formalności

inwestowanie w nieruchomosciPo wyborze formy prowadzenia działalności, gruntu pod realizację inwestycji oraz po uzyskaniu odpowiednich zapewnień od danych instytucji o finansowaniu należy sformułować szereg dokumentów. Najważniejszymi dokumentami, jakie deweloper musi posiadać w celu przedstawienia ich potencjalnemu nabywcy jest umowa rezerwacyjna, umowa deweloperska oraz prospekt informacyjny. W celu poprawnego ich sformułowania, niezbędna jest odpowiednia wiedza, którą może zagwarantować jedynie dobry prawnik od nieruchomości. Prospekt informacyjny powinien zawierać szczegółowe informacje dotyczące sytuacji prawno – finansowej dewelopera oraz przedsięwzięcia deweloperskiego, w tym konkretnego oferowanego do sprzedaży lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Wzór prospektu informacyjnego określa załącznik do ustawy deweloperskiej. Wskazana ustawa określa również co powinna zawierać umowa deweloperska, jest to m.in.:

(I) określenie stron,
(II) cena nabycia,
(III) określone informacje o nieruchomości,
(IV) położenie nieruchomości,
(V) określenie powierzchni nieruchomości oraz sposób jej wyliczenia,
(VI) termin przeniesienia na nabywcę prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego,
(VII) informacje dotyczące mieszkaniowego rachunku powierniczego,
(VIII) określenia warunków odstąpienia od umowy.

Jest to tylko niewielka część warunków, które muszą znaleźć się w umowie deweloperskiej, aby można było ją uznać za zgodną z obowiązującym prawem.

Inwestowanie w nieruchomości jest procesem niezwykle złożonym i ryzykownym. Deweloper chcąc budować dom na sprzedaż musi mieć świadomość licznych trudności. Przy tego typu inwestycjach można zarobić bardzo duże kwoty, ale wskutek złego dysponowania aktywami można także bardzo dużo stracić. Warto mieć to na uwadze przy podejmowaniu decyzji o inwestowaniu w budowę domów na sprzedaż.